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[管理制度] 写字楼物业承接查验攻略

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成渝 发表于 2018-5-11 08:14:05 来自手机 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
写字楼物业竣工后,物业管理企业在接管写字楼时,应对物业进行全面承接查验,以明确物业企业和开发商双方的维修责任,便于物业公司做好日后设备设施的运行、维护和维修工作,这里为您提供承接查验标准、承接查验资料、承接查验程序、新写字楼物业的承接查验、旧写字楼物业的承接查验五个方面的知识攻略。
( g1 A" X; K6 G$ ~3 @+ [7 ?6 h' V, H
一、写字楼物业承接查验采用的标准
8 X3 D4 L# |- c: I  L0 c4 r, ^) `; f3 Y0 i5 t
在承接查验写字楼物业时,主要以下面的规范为标准:
5 }8 }' W: [3 @1 n: a  ~
3 \3 N9 u8 @0 U7 K. m4 [1) GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》. [7 @; w2 D. d4 J
. l2 R' e& u! i: J: j' \% W# I
2)GB50010-2010《混凝土结构设计规范》3 g6 v2 f8 X: r% A
3 Z' W- t$ A- J) s
3)GB50011-2001(2008年修订版)《建筑抗震设计规范》" ]. B8 }3 A- V) d- M4 s

( R; d% h& _9 |6 [( [5 l4)GB50014-2006(2011年修订版)《室外排水设计规范》
  i: f- x% ~: ?$ v5 o  _! ]! W2 f1 O' `
5)GB50016-2006(2011年修订版)《建筑设计防火规范》
# z* s0 m  Y- X7 H- A
2 h. L2 Q2 k6 f# y- V  S6)GB50207-2002<屋面工程施工质量承接查验规范》% q  C$ [- y# i. P. U7 L7 f& }0 W

- z: y- ~4 ^  c" u  v, [7)新编《电气装置安装工程施工及承接查验规范》系列规范* D2 s: o0 y. c. s

% [4 Z# P! ^" O6 t8)GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》0 c2 B8 G- h: [
% ]( X7 i! [$ \% g/ r
9)GB50243-2002<通风与空调工程施工质量承接查验规程》
- i2 l& _0 d( W( O( p
6 p1 Y; ?7 J& [- G! J1 S10)GB/T10060-2011《电梯安装承接查验规范》7 k8 f; J; T' D4 @# T4 x& l

) J; G: w& r6 x2 K. u二、写字楼物业承接查验应提供的资料
" t7 x, J5 K- `! v9 s) q9 E$ Y/ c* u  n% ~' Y7 _
在物业承接查验接管前,开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图,并分类立卷,在承接查验时交物业企业归档保存。若承接查验时尚未完成竣工图,则必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行承接查验管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括:
- o1 }( W9 X1 M* F3 m1 ~
* C4 m3 T% A+ S% K7 Z1.土建、装修需要的资料
2 p" |& ^7 Y1 T; k  H
1 u4 D1 V; _" Q; t7 R; ~1) 建筑、装修和绿化等设计说明。
# c4 k; H% c; M
% a. S. V3 u+ A: M) r) i% `0 g0 |2)总平面图、建筑图和结构图。+ K' r" ^5 w; t0 i. v
2 T; u6 y& l8 E/ [  G
3) 装修图(包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)。, ~( y4 s5 c. c6 m: C( G3 e
" K0 R$ V* z9 @/ `) W7 V
4)质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的承接查验报告)。: h: W2 U9 {; N
1 i& W1 M( P0 V! t7 ]! n
5)土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。; K$ @/ k% L/ }
# X5 B- u( n0 q# m  J
6)房屋面积测量报告。" g: w8 s+ U* A4 h3 y& ~& V

4 k0 z) L6 N/ _) {/ E; @7)物业沉降测试报告。
% D- f3 k+ Q9 O7 a9 ?9 s" ?
  f9 ~, k% U9 K8)防水工程的盛水实验报告。
4 I2 n* D- d8 I+ q' u) f5 E9 C
# ^1 X. @3 {4 f, K1 I, Z* e9)  隐蔽工程承接查验鉴证。. ^' ^5 I* Z8 s+ Y: m, F
) ~+ U9 h3 Y' w2 E* o; j( [
2.弱电系统需要的资料' B7 W+ e) w# s. Y0 n

7 c0 ~; q* G+ U+ g1)各弱点系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等)。! Q# @6 J% J" }0 i

2 u' v$ T1 O! V8 L0 i# c/ H2)各弱电系统图、平面图。
4 m( c$ }8 o( R! e% N3 p9 q- M6 n
3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。+ W2 ?+ ?2 h5 E$ `  ~1 G; I$ x

/ [3 K- v1 Q# r* B0 k+ c- f. H4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的承接查验合格证明)。+ ~9 Y% N3 R, j$ i# n# S

0 c/ m7 ]) `1 Y6 l5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。  P8 K/ ]+ G1 U6 `% @. d

, U! _( d. N/ x1 i3.电气系统需要的资料
2 b2 v6 _+ p- j* b* X5 P8 P  f+ a) K, x+ Y  \
1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。  |. B0 }/ K/ W$ A4 m

/ b6 E1 _. j2 c( A& ]2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程承接查验资料及说明。* A9 T5 K: t7 y1 F& D

! \& ?" ^7 k9 d9 F! N3)电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。9 J) {4 P8 F+ l, b- C5 H' \+ {4 C
1 Y! [( n3 C/ W, I
4)供电局承接查验报告。! N; I( ^3 ]% ^3 T$ O. p  M
- \8 S9 Z+ J5 S1 H$ s$ ?8 }' Y
5)各种用电设备调试、测试报告。, A: L8 W* z3 t  \2 [
5 F8 D! B. W* k
6)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷承接查验报告。0 r" }1 f6 n; `' z4 i5 K! g

' c0 N: b( o0 U/ ^* W3 K4.给排水需要的资料$ s3 ]- _/ K" T. P
  b6 w3 \7 D, @
1)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。* i7 m4 y) M( ?
# i6 N+ Y! T+ Q" S7 ~+ A" ~9 F
2)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。4 j9 a# B/ ^2 S
* ~& {; c3 b, j* n" O9 ?
3)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。; Q. I% F4 x) m9 o8 R0 u+ X
7 O7 n% t$ G5 u3 v- y5 `
4)消防局承接查验批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的承接查验报告。
: {( W- |3 Q; S1 A: A3 z6 B5 E8 A; q5 B' [  ^( r( B7 P+ o1 j
5)消防水系统试压、调试及检测报告。% ]( }0 G% ^/ K0 l: \. O  b$ Q
' U- O4 q( L( P1 m# ~0 x7 v
6)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站承接查验批文。
2 L- i8 d% G# j7 b" {1 s
) {) Z+ n# u, f" z9 w7)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。
" x8 _- _7 G/ d8 [" M5 q
1 ~$ d  X1 F' z6 r5.空调系统需要的资料$ W9 z, o8 U' @- H

6 s8 o& z  a9 L  c- W1)空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。
8 y5 o* N# z2 o& Q
# K' \6 c7 Q+ D1 ^) U7 @2)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。
& f* n0 B$ x, f5 E3 ~  T; [( }5 e, u4 [2 b+ {, f8 [" M1 i
3)空调机组(热泵机组)、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。% U. h5 [4 E; j- s
9 t+ _8 u* R8 q6 u
4)消防局承接查验批文。* w; C5 H/ B- A5 L9 o
! z/ o4 V! }% I) Y" }: m# _  t, ~) P3 C
5)空调系统及设备试压、调试报告。  \# X6 G- u% G1 z  E

2 C5 M# y" Y4 `' c6 D, i. f6.动力设备需要的资料4 z0 J6 }+ ]& t1 p  C, h4 E& {

( f$ L2 q1 I( \: A. p( I0 B$ O! [1)锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。# `  C3 l5 G3 k: O, F

1 r/ b# I; o) G2)锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。
- P( v8 C7 O! R& ]* j
9 c* |9 |; p) z, |. G. I3)劳动局、质监站及煤气公司有关承接查验证明。0 \' H0 u9 {7 t1 y4 t! k
( t3 y# T- V5 |( m. w
4)锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。
5 h' d( j* Z7 h  k. w, h* s
; ^% b' ~; l* {  ~0 Q2 Q- R5)煤气管道的试压报告。2 u8 G% t4 s( J+ d" C4 o/ i
8 z% v  ^" D. O) ^) j
7.电梯承接查验提交资料
1 {$ F5 x, v8 ]; I: V0 A' s. y
, d7 T4 E- S8 L电梯正式承接查验移交前,施工单位需递交以下资料,以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理,但不限于此:; F8 d: i) @, k0 A

2 y  p4 f( B- l6 f+ H1)建设委员会质监站批发的“电梯运行证”。) W. ~; a  d) D

, `: k, @% a6 y7 A* d2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。( ^, D; {* _) S: T! q
8 r  p6 P4 ^- j# R
3)点滴技术规格说明书。( C  [8 Z( V7 k+ q; ?) N

, R5 G3 b5 }8 h( a( N1 Z" g/ z4)电梯出厂合格说明书。/ ^( [& Y- u8 O& d& o

; N7 c9 B# R4 j5)电梯装箱清单
: Y/ F1 n- w! X7 [. N5 g7 y
& `( x7 c* |( i5 t6)电梯管理与使用手册! q% [2 J$ S; z/ h8 W" i
9 G) h) K1 m# \, S9 s) J
7)电梯一般安装标准。9 m3 {! Y9 M/ U: }" T
( [7 z+ L' V. Z. C" i, O# `6 Y
8)电梯操作说明书。
# A$ p# s! R& V: M4 t9 R3 p$ y% Y7 ~9 V5 p9 A+ r( l8 N6 P
9)电梯维修保养手册。
5 r" B+ f7 \1 x9 [+ q4 L8 C. @
. W2 p( F, [" d2 P  J10)电梯安装图样。
  G0 f" E; i" ^4 y7 f
& b6 z. h3 P" S7 D) _" y11)电梯机械及电气控制图样。" U: ^' y9 J, ?' \# g
# y1 q2 k7 c! Z. K0 s
12)电梯备品备件图样。
- ^: Y/ v8 i/ ]5 i' M
6 A! m% B9 ]) q13)电梯操作培训手册。) r5 [1 I2 J) v" ^" _% _

& ?' P( Q( [8 ^# U) }$ `14)电梯承包商竣工调试及自查记录。
1 S: O( m7 r% s4 g/ _$ S2 {
, \, v! N+ ~* M: [* ?15)电梯应急维修电话。6 O" H4 |+ l1 x8 H* o
2 b0 o  v( ]+ ?' o; k( k
16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。! U  c0 S0 L  E" ^

5 b# t( f2 x) \) o7 x4 d! r3 M8 _8.其他需要的资料
  H2 e% h5 j% e! Z9 ^' w
. e; F- }: O/ E# R8 `) Z2 y开发商、承包商认为需要提供的其他资料。
2 F3 Z% n' H, R+ u4 E
& H+ s1 Y) K6 K  ?, ^2 Z" z三、写字楼物业承接查验的程序
0 v& B& a7 P" w. K0 [' k2 E" V: _9 _' x
当开发商提供了各种资料后,物业企业才开始承接查验。在承接查验时若发现问题,物业企业可以拒绝承接查验和接管,同时要求开放商和承建商整改,只有整改到满足承接查验标准时,才可以通过承接查验。  h2 i* e( @, y- K  o" L
! S& m1 v) Z; P# U& x6 t6 a& W
1.物业承接查验条件- _* T9 }) h* ^5 Y5 @: U7 G3 x
  q5 k5 ~- ?! z4 n# O" Z8 Z
1)提供的承接查验资料齐全并且没有造假。
( N8 @1 [! z9 {. Q
, G5 ^* n7 i5 X/ }2)提供必要的专业技术介绍和培训。
  C0 ^! T" }2 @0 P  M& U8 h4 w, N+ j6 ^  Y9 Y1 F" O. k3 R
3)提供所有的测试、检验和分析报告。+ |' ?: Y3 K0 z; Y/ |

, q5 I3 l  ], Q4 r  @4)被承接查验的场地、设备和机房清洁干净。
# q8 F) Z9 V+ ?
3 ~& X1 ^9 w+ {2.拒绝承接查验
: C" G& ^8 W" T% T: J2 @6 R) ^5 {/ b+ ^. P# G
对于以下情况,物业企业有权拒绝承接查验接管物业:
1 Q; Q+ E$ h1 i. h, R
6 g" J* L" p  B% ^- s! J$ X1)严重违反国家有关法规。
" t8 i1 j' s% t1 t: U1 ]5 A
) S1 w6 R! z# m1 |2 M: m) r2)未能通过有关政府职能部门的承接查验。
, k& s, Y0 Q+ |6 P1 Y2 l' W
) x( @, I5 ]6 {+ e0 U3)工地与交付物业不能有效隔离。4 H- G& k  Y3 Y+ o( U+ V* F$ ]

- Q9 I7 c0 g- j: Z' p4)机房不能完全独立封闭。) j/ e- ~! M. A/ C' E7 M7 Q

  V+ a$ [$ z& X' [7 B# E, ^3 V5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。
2 {  `8 S  i+ e3 \; _9 A  R" w  o% e; J. t3 `' Y3 x* Z
3.缺陷整改
! Z7 _- [6 T0 m5 y1 @- ~7 s5 ^0 ^% z7 R  ~6 u2 B6 O4 D3 j
对在承接查验中发现的各种问题,包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况,物业企业将会作详细的缺陷记录,以供开发商督促承包商(或者供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重,则向开发商建议暂缓承接查验,待整改完成后重新承接查验。, i  r0 a  g- L/ l. E" K

) i0 p0 l+ |7 u5 @3 H4.试运行; [* A+ ^2 c% m# Z
) d* |. j% x/ S
若部分设备或整个系统尚未通过最终的承接查验,但由于小业主(或租户)进驻的需要必须开启运行某些设备或系统,物业企业一般仅作实物承接查验,并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间,技术上仍由承包商(供应商)把关,若发生任何问题或意外,除物业企业人为原因外,责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议,清楚列明有关各方的责任。
7 o2 z9 C% n1 A1 B7 s4 B
- b. u+ w5 i( ]+ ~5.承接查验通过
" t& |" l. Z" k/ X- p" @& O0 n$ A/ Z* P$ D. e
被承接查验物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认承接查验通过,开发商应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具,物业正式交由物业企业接收管理。) k9 P# _4 f8 P9 `
9 |2 Y) k; J5 }, m$ u+ r0 A  U
6.保修期
8 F1 q' L# j& L- m
5 u( U' {/ t3 B8 q2 V正常情况下,物业整体承接查验结束,便正式进入保修期,但物业承接查验往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因限期投入运行或起亚原因已经进入保修期。故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期,并书面通知物业公司,而在次之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,开发商应酌情予以补偿(蜂巢物业网注)。1 G8 M/ b- a0 D4 n
8 c! m& e& t$ h# |9 ^$ s/ ^
四、 新写字楼物业的接管承接查验
8 ?1 ^# @% M7 V6 Z
( K, |) d- H9 E" j" `写字楼物业的接管承接查验,是在竣工承接查验合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。
- ~+ u' K$ @9 [% \8 p
( }0 d7 y4 d2 g( @1.接管承接查验应具备的条件7 _" I1 E. K  Q0 k; t1 H  N" o
# ~- N7 ~5 f0 i* g! @8 G1 o
1)建设工程全部施工完毕,并已经竣工承接查验合格(分期交付使用的工程必须和施工区域隔离)。- m9 T* l$ f0 q

5 i. b* }! `8 S1 v$ ~2)供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。0 K: [, o+ C7 c. B* @

) e, I2 h; y4 A& i7 g; R3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。
# t7 r- g0 |9 u4 I3 ^0 J* c  F5 P  t- |# t
2.接管承接查验应提交的资料4 j2 Q4 c, t1 K7 h" A# M. o

/ [8 d3 K) O3 q/ h(1)产权资料/ G: x) _  t  ?- b, D& C& z

  t8 o5 t' b' K/ \4 Q* q1)项目批准文件。2 q! J& E& }% h( Q4 B

* j( I9 U) ~) l5 R! k2)用地批准文件。7 j7 i* N9 g$ {

* Z6 f( w3 V! f8 F: m( G4 Y8 b3)建筑执照。
, t: G7 u) N, i& B! s
, [& ^* o! q3 R, x9 |4)建筑分层、分单元面积表。# b6 s2 V' e; _, |# v* i
1 R0 Q0 H9 k! a$ L0 c: r) h2 h
5)行政主管部门承接查验合格的证书、批文。# t& [/ I* Z) R' n  D( w# x; `

- D$ @# y+ {' _. y+ G0 p6)拆迁安置资料。
$ a& n3 b0 Z: ~, U* S4 C0 }, i  x# T. G1 z/ L. ~5 O
(2)技术资料
; A* l" }+ R! ~' D% S5 r+ h
( W) d" O% f- C* ]' ?3 |1)竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。$ J  P3 w, O+ _/ S! z

: x: h1 q2 y& H9 v+ Z, F! L+ w7 m1 t2)地址勘察报告。
7 @8 Q7 v8 n- m  Y4 T, a% I& J; ]2 }8 C
3)工程合同及开、竣工报告。: |. G, @# E  P6 `9 O& v% G2 G
( u$ w1 ~" Q/ O: s! M
4)工程预决算。$ `. G) h; |# }" n- l

4 Q/ L; b! x2 m  b0 A8 ]. C; {) P/ ?; e5)图样会审记录。
+ p; s5 p: i- F0 q+ Z) b, i% P; r. g6 B) \% I- f
6)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)。
) q% W+ Q" w+ h4 @5 I; H+ h& h; H- i; R: O* H. `
7)隐蔽工程承接查验证明。1 p/ y# N9 \6 L% H9 K1 B4 X8 R

! m. t2 z# ]: j" @6 k8)沉降观察记录。* a% v# ?# m2 n: s
4 M( i" c* Y1 A8 q+ F
9)竣工承接查验证明书。& O, R2 [( }0 x

& b; G6 ]$ {0 d) p9 N4 G10)钢材、水泥等主要材料的质量保证书。
; \- J$ o6 V3 C) r) z4 t9 c
4 A: T- T0 f6 d: k4 Q% M3 E11)新材料、构配件的鉴定合格证书。) ~: r( N3 s& G) Z, N

) V% z* ~  c! d) `3 \* h12)谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。7 r; J4 y3 Z$ X7 _. _4 Q

5 s; q5 m+ T0 i. ~; B: G# @& l( z13)机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。8 T7 W' K' D8 [) T

- [7 A8 ]: G! J! i% q$ a4 I14)砂浆、混凝土块试压报告。
* i0 A3 D4 D" `. ?* S
! h7 R, j7 o! M) W15)供水、供暖的试压报告。% V! |6 B9 |& ^/ o% y
) ^# H/ {5 o0 |0 @5 D
3.质量与使用功能的检验
0 {+ N$ ]( w  u. C. t# y! J8 h
& w" H# I. M0 J6 y0 Y) x5 e3 ](1)主体结构
* B) v! l1 I) f) |+ X
/ i/ r1 J! G. n$ m1)地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值,不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。' H% n) P  X6 ]* W* f
, o2 R$ X$ k1 V9 i/ Y& h
2)钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过《混凝土结构设计规范》的规定值。3 V2 W% N: \  ]1 U
8 ^9 Z' P+ H) s, G$ U2 {) _4 G
3)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。1 c  h/ _3 }5 }; u

% _! S9 c0 b/ c; q4)凡应抗震设防的房屋,必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。* z& n, G* B8 G( [9 t4 x
, k2 }7 i6 X, F# n2 F9 a3 D7 e
5)外墙不得渗水。* V* Z6 L, K5 N) j, r8 ^
' E' F2 t! X: X0 ?
(2)屋面
6 i  i4 O/ F& \. q! _- H6 B5 N! W# ^$ n" ]  C% h: k+ ^  g
1)各类屋面必须符合《屋面工程施工质量承接查验规范》中的规定,排水畅通,无积水,不渗漏。
5 Y+ ]$ T1 W, H& M( t) A2 p! u
# C# C( T2 ]5 J9 l! H- E8 D0 G7 _# J2)平武面应有隔热保温措施,三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。3 g8 a+ Y# p' X& E1 x7 l5 q
8 T# d, B0 J* a
3)阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。
4 ]1 Z8 i2 O8 f( T* q3 e1 ^
! Y, B% s, x- @! H6 a; n! x(3)楼地面: I* W% w- j: \0 g) o
0 N! t$ t+ A7 k6 M+ c
1)面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正5、解封均匀顺直,无缺棱掉角。
& Q, w9 X2 u1 u7 ]7 |- W7 t0 T. q7 f
2)卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏。
; E6 r/ q& B, h7 w8 d4 S' i/ a, o% D% m7 t- p
3)木楼地面应凭证牢固,接缝密合。
. @- E; a' H& y0 E2 K. [, ?
  W: s# \' A/ p" ^8 i(4)装修
# p  D% F( K; ~/ l: V  G8 q$ V
* T9 g1 h' u% \- H# u, d) }1)刚、木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗密封严密,木门窗缝隙湿度。
, G% _  @# t/ M) ^  ^$ c! p9 D* H7 s. d" G2 x) _& |
2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固,底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。/ [: [) n2 b8 d

- q; Z. j8 Q/ b9 d& u) _: U3)木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不漏顶帽,与基层必须钉牢。
. b7 \/ N  o: C  d, l1 z6 }6 T8 W/ J! t; i1 d  `
4)门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固。1 \/ j5 \. U1 g4 Z* f
: A( o& b3 i% m9 O
5)抹灰应表面平整,油灰饱满,粘贴牢固。
. w5 @* P8 \. D; l5 |6 @6 }
4 `  U- v6 W% S  U. y) V3 G6)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,阴阳角与线脚顺直,无缺棱掉角。8 F5 ~3 v% y) l* J2 s- i

9 i; p$ i; v& G6 C0 a) ?( M' Y1 V; g7)尤其、刷浆应色泽一致,表面不应有脱皮、漏刷现象。1 b' ~3 T6 L( R5 A, X

0 x7 i9 O2 x$ U. ~5 `/ x/ @(5)电气5 n1 v! l; e; u" @

2 \4 c5 L7 A+ ~3 P1)电气线路安装应平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV.
; C' Q2 Y* w( J) U
; ^" n# _  j% E2)应按套安装电表或预留表位,并有电器接地装置。: Z( n: }. {7 A8 N! X& g3 _
+ F1 X/ k; \7 ^6 ?- W3 G! K  C
3)照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置正确。: f! }+ W! e- Y& \% U

7 F: h9 @  [" E3 M9 Q0 d4)各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施承接查验规范》的要求。5 q2 T7 h' \! x/ V& \* e' P9 b

" O3 }8 d/ o* g: [( |5)电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装承接查验规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。
4 e2 K) z" [+ y2 ?" `% `* r* R; H# J% j
6)对电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置电视共享天线。0 q; ~4 M0 V, X! ]  n
: M8 H: Z% e- A9 Y. ~) V
除上述要求外,同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。
1 K1 H" r. y" s4 F* I# ~0 K/ e
4 }- Z1 \& r  A" N(6) 水、卫生、消防9 D2 I5 k' q; [: V8 S
: \+ R' k1 `! a) F+ ]8 ]- W
1)管道应安装牢固,空置不见启闭灵活、无滴漏。谁呀实验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求。应按套安装水表或预留表位。
# l/ W' L) a# V' C$ M4 a2 d  |% F5 H! E9 N4 m
2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。2 O1 J. R4 d' r5 }  O9 o

5 b. m6 q+ R! B3 u( g) M* w& V: j3)卫生间、厨房间的排污管应分设,出户管长不宜超过8M,并且不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅。) B1 w0 W1 }$ d6 V, I' d
# {( {2 |4 }1 E/ X
4)卫生器具质量应良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、制动灵活。  b3 p$ a6 V. C0 G

0 P( h+ k6 U! ^0 u9 \0 d5)水泵安装应平稳,运行时无较大震动。- V0 ~# W* k, ^7 F% l1 j( q
  O& ]4 b8 _5 @$ t3 O. Y; C
6)消防设施必须符合《建筑设计防火规范》的要求,并且有消防部门检验合格证明。
8 o. p8 Y. s) f7 K% O: E& a  z: T- P+ N- C
(7)采暖+ s- |1 j" H; c! h

/ p' y' x- F7 ^1)采暖工程承接查验必须在采暖期以前两个月进行。! \( s! L8 }8 @' K; T

0 d0 u/ U/ |, @' V0 W  v4 o2)锅炉、箱罐的压力容器应安装平正、配件齐全,不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格证明。) F9 R$ y1 R0 m" b* G
/ \& j% {* o: \, M$ s
3)炉排必须进行12h以上的试运转,炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦,且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡,返转应自如。/ h, p1 z" H- d* {7 t4 q  @4 v% N

0 ?: ^7 m5 M% Z4 D' O8 Y- c4)各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应严密应开关灵活。
- o' X4 X) b/ K# z' X1 i
& v* B( ?6 x$ a& P; h5)炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活,闭合严密,风室隔墙不得透风漏气。
; |0 s( \3 }* X3 A* ?
1 z8 j3 K# c3 Y) j% d2 V6)管道的直径、坡度及检查井必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支架、吊架应牢固。
8 {+ N3 `8 u7 W7 X; c% Y
6 t+ R+ s% i5 Y+ k7)设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量承接查验规程》的规定。3 y) ]! j) p+ s* e# ]" D

* C/ P# i. u; A/ z' I/ {8)锅炉辅机应运转正常,无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全,本质、烟尘排放浓度应符合环保要求。
& V$ |) H  c5 f" _6 i4 e$ H" h. k2 {6 l9 ^! b  L
9)经过48h连续试运行,锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。$ V. u# J5 e, Q& s8 ^% ^: @
/ S8 M- X1 j5 R
(8)冷冻机组及热泵机组
+ z( a( H" j9 F, H
8 n# u. ?2 {5 X8 K8 e. i7 A1 A, q1)冷冻机及热泵应安装平正,配件齐全,有原厂或授权单位检验合格。
) N& p! A: y( l  s9 z! w& [# v" h' Y) _5 s  Z
2)与冷冻机及热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装应适当、平正、无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。
) R. ?6 P5 V4 ^" h2 L& l; c* i2 |4 M/ p2 x7 a7 w  ~6 D6 O  i
3)各管道、管件安装应符合要求,保温、避雷支架等安装合理。
. W1 T9 y/ N2 S  C% |6 o( |" Y. ~% T! o$ j/ o/ o5 ]. B: r8 A
4)各类现场仪器、仪表齐全准确,自动控制调节系统灵活可靠。6 A  w+ o8 X9 o

! I) F" n! f, ]/ u; [2 t* [5)机器运行平稳,无异常撞击声及杂音,无剧烈振动,显示屏显示正常,各类指标均在运行范围内。
- }- d3 M/ q8 M3 K6 D) t6 f) V1 c7 Z" K: w
6)各辅助设备运行正常,无杂音。冷却塔效果良好,无严重飘水,水泵运行平稳,扬程、流量符合要求。
' N6 U/ w3 |& F9 v* k$ P" |& g/ J4 S
7)经过一段时间的联系运行,冷却剂及热泵和附属设备的热工性能、机械性能及空调区室温符合设计要求。
7 X! a9 P( D2 f. t* n0 V5 R* c5 d
  g( W( c3 k3 l) J8)新风机、等风量机组、变风量机组,风机盘管、温控器调节阀等工作正常,无异声。( a; H) j; Z8 G! E) P8 S* f8 l

- V# D: i# F- X0 f5 I' X3 H9)冷凝水管道畅通无渗水,集水盘排水情况良好,无倒泛水,连续运行无滴水,保温良好。, o' ~8 G, o  v( y$ Q3 U

8 g# |5 o! ~7 H5 O(9)附属工程及其他
6 t# _" c" @$ Z$ O- ~( ]8 m
) f' S; E" w7 ~: l1 d4 Z. _, @1 K1 n1)室外排水系统的标高、窨井(检查井)设置、管道坡度、管径均在必须覆盖符合《室外排水设计规范》的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈。
1 _: D  y; n, l
2 b4 L" R8 r' u/ j% R3 n2)化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物,进出水口高差不得小于5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯。9 T( d/ {$ U4 E' \0 @& k+ T

. L6 z% M; o: R0 `3)明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。2 J% N5 h: D2 q; k- q
. C4 h% r2 t4 R& d* B/ z1 ?! k5 q
4)房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。, d( g- }6 Q8 B; X* E1 N
# a( y' t2 `. g* ?4 D
5)房屋应按单元设置信报箱,其规格、位置须符合相关规定。. R' v% d0 p# ?7 a$ k
: t; X' H% b# N7 m- m
6)挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通,无阻塞物。2 H* I* x0 C' R/ X: n9 }" K0 o1 `
0 [2 h5 k# B0 Y. ~1 R0 L# w
7)单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外面地面平整,室内外高差符合设计要求。" S! q$ I6 o# O7 i8 S

- A- D: M9 @8 E) F4 ~8)群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,并达到应有的质量和使用功能。
$ x% P* {+ N. v: Y. s- X$ w# y
4.质量问题的处理) n  C' ^" |  K' \/ D0 a

8 w- ?/ {0 U; e- D2 V# I影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限有建设单位负责维修,也可采取费用补偿的方法,有接管单位处理。3 Y+ L; f) L8 O( s$ F

! A" v& H: N% l: ?五、旧写字楼物业的接管承接查验
$ w; ~& G5 H% T) }+ r+ d) o8 Y. K+ r. T  w: g+ q- V
有些旧的写字楼,可能由于种种原因要换物业企业,新的物业企业在接管时同样要对物业进行承接查验。  y5 o- d6 u- r7 q
/ s6 A0 F3 }0 I+ @
1.接管承接查验应具备的条件% G7 B* j$ I, Z" k3 o

* `' }" F$ [/ k) Q- ^1)房屋所有权、使用权清楚1 V0 m8 |& l+ U- q$ b% s; S9 a
( X3 p# I+ U( W0 y" j0 K: G( `
2)土地使用范围明确。
, V9 H4 F! Q7 C5 f- u
- m( |( \5 E! c; `$ c9 K: m: c2.接管承接查验应检索提交的资料
  e& w8 r! k; e7 ]4 V
$ w' G$ B/ u& s1)产权资料
5 J- D; t' R- |" T9 O: T# h0 m2 b" V" d9 z* j+ N
2)房屋所有权证
. U  x6 w4 F% O" H6 {3 i# i. ^5 n, F. \! c& p+ E) o
3)有关司法、公证文书和协议。
( i2 S! d7 @, Q9 @; ?2 m; D0 c6 j: |3 C! K4 c
4)房屋分户使用清册。0 i- p& n3 M# X+ U8 l. X
( N* o; F; S8 F. a& K* G
5)房屋设备及定、附着物清册。3 D* U! k% s. j

) [$ i- n4 {2 `, L- k(2)技术资料
/ ]; V: E8 u3 X1 B* |: _
  T1 S6 y2 h6 {  h) ?1)房地产平面图1 u' z4 @# I4 q* z6 H6 E, b

" \: F) n/ C9 d7 M) Z& u# p2)房屋分间平面图9 I% ^9 a/ M6 S* ~/ \
6 a7 w2 z7 ^( j- F
3)房屋及设备技术资料。
5 h: R/ E1 W! F! L0 @3 _9 C6 q  ~+ y2 F& w
3.接管承接查验程序0 n* Q* q# o8 F$ g. E+ Z+ Q

% o# J( t# @$ {# p" n0 W& y1)移交人书面提请接管单位接管承接查验。
+ g, T; ^; g: c! U" Q8 O5 E% U0 q3 ~$ L6 T) T, {
2)接管单位按规定进行审核。对具备条件的,应在15日内签发承接查验通知并约定承接查验时间。& u$ v$ j. k. A3 c/ {: }. x

- c6 f' L% h9 N. z- Z3)接管单位会同移交人按规定进行检验。3 e3 X1 @' I+ T/ a2 d' {3 C
5 W8 X& d' b: z  ]% o
4)对检验中发现的危损问题,按规定进行检验。
2 f( R  k& v. M! t
8 I$ R9 ^5 y  a2 ]$ ~" Y" N0 {5)交接双方共同清点房屋、装修、设备和定着物和附着物,核实房屋使用状况。( a3 l1 `$ M( L% j1 u. P
  G0 D- ]+ G6 n! x5 a8 o, W! ^- B' ?3 {
6)经检验符合要求的房屋、装修、设备和定着物和附着物,核实房屋使用状况。
5 a! |1 Q4 F% ^9 r! I1 K  v* S, ?
: o2 |9 j, c# Q- d  q1 }- R' X7)移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。. R" \- ^; r8 X" X" @( B
/ r" }+ G5 ^3 ^% a. `; R
4.质量与使用功能的检验9 N' ]5 `* k" o; ]! ~
' ~' x4 @  x* P
1)以《危险房屋鉴定标准》(JGJ125-99)和国家有关规定作为检验的依据。
1 T' ]2 C3 s" w! t
' R- a2 g$ H+ d1 b2)从外观检查建筑物整体的变异状态。) ^: E: x' `5 @6 _

" F) m2 X5 V# e7 r* D( X1 t3)检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。
& c3 W- C6 s' n  I5 x% w. `* @4 v* A1 v  p% m9 q& f2 ]0 E4 x6 U
4)查验房屋情况(包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况)。评估房屋现有价值、建立资料档案。  m3 p& k3 k# Y. \% q- j* G
" Z  b) F$ d. ]8 b- \* @7 d2 Q
5.危险和损坏的处理
$ E* _3 f! n" c5 ^2 X0 i* z
, X0 S: _9 k, h8 U- `2 }1)属有危险的房屋,应由移交人负责排险解危后,才能接管。; B! q6 ~# n: u) m' S! o' {

( Q1 @$ h/ @% B2)属有损坏的房屋,由移交人和接管单位协商解决,既可约定期限由移交人负责维修,也可采取其他补偿形式。
% v6 k+ R' P: V0 D) w/ p- Q$ N9 V4 x$ q& H
3)属法院判决没收并通知接管的房屋,按法院判决办理。
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